日期：2016-1-14（原创文章,禁止转载）
房地产行业:行业触底 公司分化
投资要点
行業最艱難時期已過去：地產企業的三季報顯示，企業經營現金流入及短期流動性改善明顯；整體負債率和中期業績時持平，存貨水平略有上升。下一階段，在貨幣供應和經濟相對平穩的背景下，預計板塊表現將難以避免出現反復，但行業渡過周期底部，逐漸復蘇趨勢基本得到確立。
行业整体见底的背后是企业业绩表现的分化。万科，保利地产三季度净利润增速同比分别为124%及95%(行业平均4%)；三季末预收账款相当于前一年营业收入的2.0/2.1倍，业绩高度锁定；三季末短期负债/货币资金为56%及64%，流动性充裕。
單季經營性現金流入總額創歷史新高：房地產板塊上市公司單季經營性現金流入創單季度歷史新高，達2,030億元，環比/同比分別上升26%/32%，體現了在三季度市場整體銷售回暖的背景下，企業的銷售回款相應得到改善。
負債結構穩定，流動性風險降低：三季度企業適度加快投資開工，有息負債絕對額環比上升4.7%至6,131億元，但整體負債結構沒有出現大的變化，板塊上市公司平均有息負債率為30.3%(2Q12：31.0%)，平均凈負債率為67.3%。短期有息負債/貨幣資金比率下降到87%，短期流動性風險得到了一定釋放。
收入增长稳健，毛利率仍在下降通道中：三季度行业收入同比累计增速18.7%，平均结算毛利率为38.5%。根据主要企业的结算均价判断，上一轮行业降价带来的行业毛利率下行尚未结束，当更多前期降价项目在四季度结算后，预计全年行业结算毛利率将有所下降。
