日期：2016-7-15（原创文章,禁止转载）
李宇嘉：楼市和基建构成良性循环需地方主动作为
政策加码要传导至经济复苏，房地产是关键的一环，特别是对2季度以来作为稳增长重要抓手的基建投资来讲，更是如此。
虽然管理层要求银行不得对融资平台抽贷，但束缚地方融资平台的43号文不能突破，银行贷款难以继续支持；同时，地方债券置换虽已破冰，但中短期内在范围上仍难以满足基建资金的需求。为此，积极的财政政策在4月份以来显著发力，公共预算支出当月同比增长31.6%。
但是，2014年全国一般公共财政收入8.6%的个位数增长，创多年来新低；今年前4个月，公共预算收入增速同比下滑6.3个百分点，而全国一般预算支出增长了13抚州癫痫病专业医院.8%；4月当月财政支出增长33.2%，而收入仅增长8.2%。地方本级收入增幅下滑幅度更大，其中基金收入（主要是土地出让金收入）下滑37%。
基于此，在企业盈利放缓、结构性减税、地方收入下滑的背景下，要完成今年25%以上的基建投资增幅目标，单靠势单力薄的财政投入是不现实的。
一季度GDP增速7%创下6年来的新低，不过房地产若能实现去库存并且企稳，一方面能带动行业上下游，止住制造业投资下滑势头，另一方面还能以土地出让支持基建投资。基于这样的斟酌，330房贷新政超预期，也就不难解释了。330新政实行以来，销售止跌趋势比较明显1~4月份，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下落4.8%，降幅比1~3月份大幅收窄4.4个百分点。不过还应当看到，由于库存压力大的2三四线城市回升不明显，开发商加杠杆意愿很低，前4个月土地购置、新开工分别下滑32.7%、17.3%，跌幅并没有收窄。
即使前5个月全国楼市销售降幅收窄，但一个重大变化是一线和二线重点城市房价开始迅速回升，深圳和上海强势上涨2.68%和2.32%，投资需求开始回潮；民间资金积淀更厚的长三角、珠三角和京津冀楼市见底企稳。而库存压力更大的东北等地，不但经济增速在全国垫底，而且楼市疲态难改：比如哈尔滨、沈阳、大连的库存要2~3年才能消化完。
即使宽松政策环境不变，也不能对开发商加杠杆太乐观福建儿童医院能治癫痫，由于目前统计的库存仅仅是在售库存，若将在售、在建、已批未建三大块库存算在内，各地的库存还需要更长时间才能消化完。
从4~5月的楼市表现来看，区域分化、供需错配问题严重，与消化库存的主题有偏离，而且重点城市出现了类似于股市脱实入虚的负面问题。另外，稳定楼市的政策（包括货币政策），在很多地方被异化为重走楼市依赖的老门路，虚度转型窗口期。
针对这1现象，人民近日在头版发表了题为《重视困难、保持定力、前景光明》的评论文章，指出凡是主动适应新常态，重视调剂结构、创新驱动和质量效益的，努力走向产业中高端的，发展势头都不错；反之小儿癫痫好治疗吗，压力都比较大。言下之意，依赖国家政策，边际效应在减弱，不切合地方实际，也可能引发新一轮楼市依赖，伤害未来转型。
正是在这样的背景下，地方必须主动承当起主体责任，将楼市去库存与新型城镇化、产业转型结合起来。投资特别是基建投资，需要房地产市场稳定来支持，但绝不是过去城市铺摊子、造城式的房地产扩大和被动低效的城市投资，而是在新型城镇化背景下，实现人口会聚、产业发展与公共服务供给良性循环。
这样的房地产发展不唯一需求支持，也能够支持基建投资及固定资产投资，反过来会助推产业和人口会聚，夯实房地产市场基础，两者的良性循环就构成了。
下一步的楼市政策将以地方实行主体责任、主动作为为主要特征。近期，安徽、甘肃、天津等省市纷纭出台了稳定地方楼市的一揽子措施，最大的特点就是下降购房本钱、提升城市对外来人口和农业人口的吸附能力，这或许是地方在楼市长效机制上主动作为的开始。
