日期：2017-11-15（原创文章,禁止转载）
“本广告一切图片、文字说明以合同为准。”“因设计调整、气候变化等原因导致未按期交房的，出卖人不承担违约责任。”“如果业主违反公约，物业公司 有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”……对于买过、住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，以及和物业公司签订的物业管理协 议中，这样的条款并不陌生。很多人认为，这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了南昌治疗癫痫最好的医院购房者的利益。为此，记者采访了中伦文德太原律师事务所的律师，为消费者挑拣出商品房买卖和物业管理合同中的霸王条款予以剖析，并提出应对之策。
??1、只要不按期签合同就算违约
??霸王条款：市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议，约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签 正式的购房合同前，祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病。无奈，祝女士决定退房。但开发商却告知，祝女士已构成违约，定金不予退还。
??律师：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者 “购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无 需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”
??律师蔺楠表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，但却未对出卖方进行约束，双 方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认 定祝女士违约，应退还定金。
??2、为延期交房找“客观”理由拒不赔偿
??霸王条款：吴 女士买的房子本应半年前交房，可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、 气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。如今延期交房就是由于建筑设计更改，因此不构成违 约。
??律师：开工之前，项目已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个 说法显然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期，或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工 期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。
??3、楼盘以实物为准
??霸王条款：市民王先生向本报记者反映：最近他走访了省城各大楼盘，发现不 少楼盘在楼书最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。王先生质疑道：“大家 买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢？”
??律师：广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。
??在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合 同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
??4、延期办房产证双方责任不对等
??霸王条款：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受 人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
??律师：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的差别，显失公平。
??此外，按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办理房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋 交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。而由于现实情况限制，90日内办理房产证几乎是不可能的，这时，需要 购房者和开发商相互给予理解。
??因此，购原发性癫痫怎么治房协议中出现的上述条款，明显地加大了买受人责任，减轻了出卖人责任。
??5、交易是否达成中介都要收钱
??霸王条款：李先生的一套二手房，委托房产中介卖给王先生。但在办理过户手续时，由于李先生的妻子不能到场而被卡住，交易无法进行，双方购房约定随即解 除。但房产中介却要求李先生支付中介费，这笔费用从李先生支付给王先生的违约金中扣除。理由是签订的协议中规定：“委托人与另一方不能签订房屋买卖合同 的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用，费用从违约金中扣除。”
??解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而无论交易是否成功，房产中介都可以取得报酬。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一部分，是法律治疗癫痫哪家医院好所不允许的。
??6、业主违规装修物业没收工具
??霸王条款：刘女士所在的小区规定：“业主装修时间必须在上午8-12点和下午2-6点。”可是有一天，刘女士在6点之后仍未停止施工。
??对此，物业公司负责人没收了刘女士的装修工具，并称执行依据是物业管理合同中的规定：“如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具”。?
??律师：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公癫痫的治疗方法司没有处罚权，上述条款的规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。业主在装修前都会缴纳保证金，物业管理公司可以规定，如果业主不当装修可以扣除保证金，却无权没收业主的工具或扣留业主。
??7、不交物业费就停水停电
??霸王条款：今年春节期间，由于物业服务极差，王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司时不时地停掉王女士家的水。
??该物业公司负责人认为，之前签订的协议中规定：“如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”
??律师：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权力停水、停电、停气。如果哪家物管公司对业主停水、停电、停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。
??此外，关于物业费还有一种霸王条款：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买 受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”律师表示，这种条款也极为不合理，业主还未入住，就不应该缴 纳物业费，物业费应从入住之日起开始计算。
